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此轮调控后房价下来了吗?

引语:涨的快,降的慢。从上至下,几乎没有人认为房价未来会下降。这种预期一旦形成,各路资金就会源源不断的一直输向房市。调控政策能起到的作用就大打折扣。

离漓|文

2017年国庆长假期间,全国超过20个城市实施新一轮房屋限购政策。至今政策出台已经有两个月,房价下来了吗?

近期走访北京房市,结果让笔者感到吃惊。六号线地铁站旁不限购的商住两用房,今年6月报价5万多一平,11月时再问,不仅不降,反而每平又上涨了一万元。其他限购的70年产权房新盘则基本维持9月原价。二手房则稍微每平降了1千元。

再看去年上涨时,价格是怎么往上蹿的。从2015年12月起,至2016年9月,北京市房价涨了整整一倍多。东三、四环之间每平从4万元涨到8万;东五、六环之间每平从3万涨到6万;燕郊从1万涨到3万。

涨的快,降的慢。问题是,目前从上至下,几乎没有人认为房价未来会下降。年底参加各大财经年会,以及各券商策略会,听到几乎所有投行分析人士都一面倒的认为,一线房价不会降。再看普通市民,他们根本不分析,他们只看过去的经验,房价会一直涨上天。

这很可怕, 这种预期一旦形成,各路资金就会源源不断的一直输向房市。调控政策能起到的作用就大打折扣。

认为一线城市房价不会下跌,笔者大致想了下,理由如下,楼市调控没有触动高房价形成的根本因素。这些根本因素有,一,土地出让制度,土地财政的存在;二、一线城市“惜地”,不增加土地供给;三、限购是从需求着手,但在实体经济下行期,银行资金愿意流向风险小的住房贷款。四、GDP对房地产投资的过渡依赖,使得决策层不得不考虑房价下行或破灭对经济增速的牵制。五、一线城市集中的教育、医疗等公共服务资源。

今年9月限购前,笔者曾写过《80后将是推高房价的最后一波动力  泡沫将在80后手里破灭》。当时从一线城市购买者收入角度和人口结构角度,认为房价经过这一波上涨确实已经濒临上限。但现在,思考再拓宽一些,当时没有考虑到在房价一直上涨的预期下,全国各地的资金都会涌向一线,如此,一线城市的房价就真的没有上限了。

所以说,一线城市房价会一直上涨这种全国人民形成的共识特别可怕。同时,在房价通过调控后难以往下的僵局下,对决策层的各种揣测也四处流传。有“北京房价下降就是经济下行的政治信号,所以不可能下降”之说;有“决策层就是想控制一线人口数量,让买不起房的人自己离开”之说;房价越调越高的现状,使得各种流言指向决策层似乎背后就是有某种阴谋。虽然笔者并不认同这些说法,但在民间流传,危害甚大。

笔者认为,要理清几个问题,

第一,哪些人在买房,哪些资金推动了去年年底以来这一波房价上涨?

第二,当房价远远高于居民收入时,除收入外还有其他哪些因素可以支撑房价?这些因素是否可持续?

第三,调控的目的究竟是让房价稳步上涨,还是让房价下降到城市中等收入水平的市民能买得起的位置?

第四,有人提出,未来房价泡沫有可能随着居民收入水平的增长,和调控政策实施,而逐步消化。那么,上半年一栋房屋从400万涨到800万,这种速度和涨幅,在经济下行期,有什么行业的居民有如此的收入增长可以消化这个房价?

综上,房价一直上涨预期甚为可怕,决策层亟待从高房价形成的根本性因素入手,才能治标治本。  

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